• Awaryjne sytuacje w wynajmowanym mieszkaniu: kogo wezwać najpierw — administrację czy właściciela? (Katowice, Sosnowiec, Chorzów)

    Awaria w mieszkaniu potrafi pojawić się nagle — szczególnie wtedy, gdy wynajmujesz lokal w nowym mieście lub kraju. Zalanie, awaria ogrzewania albo problem z elektryką zawsze wymagają szybkiej reakcji. Wśród mieszkańców Katowic, Sosnowca, Chorzowa czy innych miast Śląska często pojawia się to samo pytanie: kogo powiadomić w pierwszej kolejności — administrację budynku czy właściciela mieszkania?

    Różnica między administracją a właścicielem mieszkania

    1. Administracja (spółdzielnia, wspólnota mieszkaniowa)

    Odpowiada za wszystkie elementy części wspólnych budynku, w tym:

    • główne piony wodne, kanalizacyjne i centralnego ogrzewania,

    • dach, klatki schodowe, windy,

    • instalacje elektryczne w częściach wspólnych (rozdzielnie, zasilanie budynku).

    Administracja posiada również całodobowe pogotowie techniczne i zajmuje się awariami, które mogą wpływać na bezpieczeństwo lub komfort wszystkich mieszkańców.

    2. Właściciel mieszkania

    Odpowiada za wyposażenie i stan techniczny lokalu wewnątrz, w tym:

    • instalacje po odgałęzieniu od głównego pionu,

    • bojler, piecyk gazowy, kuchenkę, indywidualny kocioł,

    • okna, zamki, drzwi,

    • sprawność sprzętów AGD.

    Pokrywa koszty napraw, o ile szkoda nie powstała z winy najemcy.

    3. Najemca

    W umowach najmu w Polsce najczęściej zapisane są obowiązki najemcy, takie jak:

    • drobne naprawy (żarówki, baterie, uszczelki),

    • obowiązek dbania o powierzone mienie,

    • w razie awarii — natychmiastowe powiadomienie właściciela i/lub administracji.
      W większości budynków działa również całodobowy numer awaryjny (awaryjny dyżur techniczny).

    Najemca może ponosić odpowiedzialność za szkody, jeśli problem wynikł z niewłaściwego użytkowania.

    Typowe różnice w odpowiedzialności

    Zalanie

    • uszkodzony pion główny → administracja,

    • pęknięty wąż lub rura w mieszkaniu → właściciel.

    Ogrzewanie

    • nie działa ogrzewanie w całym budynku → administracja,

    • cieknie zawór przy grzejniku → właściciel.

    Elektryka

    • brak prądu w całym budynku lub klatce → administracja,

    • niedziałające gniazdko w mieszkaniu → właściciel.

    Gaz

    • wyciek w instalacji wspólnej → administracja + pogotowie gazowe,

    • uszkodzona kuchenka gazowa → właściciel.

    Praktyka z rynku

    Z doświadczenia naszej agencji wynika, że w niektórych spółdzielniach ekipa techniczna po wezwaniu przychodzi na oględziny, a czasem — za dodatkową opłatą — wykonuje także drobne naprawy w mieszkaniu. Warto więc spróbować skontaktować się z administracją, nawet jeśli nie masz pewności, czy to ich obowiązek.

    Co zrobić w przypadku awarii?

    • Natychmiast powiadom właściciela mieszkania — to pierwszy krok w każdej sytuacji.

    • W przypadkach krytycznych (zalanie, wyciek gazu, pożar) dzwoń równocześnie do administracji i odpowiednich służb.

    • Zrób zdjęcia i zgłoś problem pisemnie — SMS, WhatsApp, e-mail. To zabezpiecza Twoje interesy.

    • Pamiętaj o zasadzie:

      • drobne naprawy → najemca,

      • poważne usterki i instalacje → właściciel lub administracja.

    Przykłady odpowiedzialności najemcy za szkody

    1. Uszkodzone meble — wylana farba na sofę, złamane krzesło.

    2. Zalanie sąsiadów — np. pozostawienie odkręconego kranu lub nieprawidłowa obsługa pralki.

    3. Zepsuty sprzęt AGD — celowe lub nieostrożne uszkodzenie lodówki, piekarnika czy telewizora.

    4. Ślady po paleniu — wypalenia, zapach, zniszczona tapicerka.

    5. Uszkodzone ściany — dziury po wierceniu bez zgody właściciela, ślady farby, markerów.

    Jak wygląda rozliczenie szkody?

    • najczęściej właściciel potrąca koszt naprawy z kaucji,

    • gdy kwota szkody przekracza wysokość kaucji — może żądać dopłaty lub skierować sprawę do sądu,

    • jeśli szkoda powstała bez winy najemcy, np. wskutek awarii w budynku — koszty ponosi administracja lub właściciel.

    Wnioski

    • administracja — odpowiada za części wspólne budynku,

    • właściciel — odpowiada za wyposażenie i instalacje wewnątrz mieszkania,

    • najemca — dba o lokal, wykonuje drobne naprawy i zgłasza awarie na czas.

    W spornych sytuacjach liczy się jedno: szybka reakcja i dokumentacja. To pozwala uniknąć nieporozumień i niepotrzebnych kosztów.

    Artykuł przygotowała:

    Liudmyla Borysenko
    Ekspert ds. nieruchomości, specjalizuje się w rynku Śląska oraz inwestycyjnych nieruchomościach w Polsce

    Przydatne linki (PL):

    • Czy ubezpieczenie mieszkania w Polsce jest obowiązkowe?

    • Wynajem mieszkania w Polsce: jak odzyskać kaucję i uniknąć sporów z właścicielem?

    • Wynajem mieszkania za seks — coraz więcej takich ogłoszeń

    • Czy właściciel ma prawo wejść do Twojego mieszkania w Polsce?

    • Czy można wymienić zamki i klucze w wynajmowanym lokalu w Polsce?

    • Powierz nam zarządzanie Twoją nieruchomością — bezpiecznie i profesjonalnie