• Centrum to nie gwarancja zysku: Ludmiła Borysenko o opłacalnych inwestycjach w Katowicach i Sosnowcu

    Dlaczego centrum Katowic to nie jedyna opcja: opłacalne nieruchomości także poza Śródmieściem

    Katowice to serce Śląska – miasto, które dynamicznie przekształca się z przemysłowego ośrodka w nowoczesne centrum biznesowe, kulturalne i akademickie Polski. Mimo to wśród inwestorów wciąż panuje stereotyp: jeśli kupować nieruchomość, to tylko w centrum. Tymczasem dane rynkowe pokazują coś zupełnie innego — opłacalne inwestycje można realizować również na obrzeżach miasta, a nawet w sąsiednich miejscowościach, takich jak Sosnowiec. Nierzadko to właśnie tam inwestycje okazują się bardziej rentowne i stabilne.

    Śródmieście Katowic: prestiż – tak, zysk – niekoniecznie

    Nie da się zaprzeczyć, że centrum miasta ma swoje atuty: świetna komunikacja, bliskość biur, restauracji, uczelni oraz wydarzeń kulturalnych. Jednak równocześnie pojawia się szereg istotnych ograniczeń:

    • wysokie ceny za metr kwadratowy,

    • stary zasób mieszkaniowy (tzw. kamienice), często wymagający gruntownego remontu,

    • wiele budynków jest w złym stanie technicznym lub z nieuregulowanym stanem prawnym,

    • ograniczony wybór nowych inwestycji,

    • problemy z parkowaniem,

    • duży hałas, szczególnie w godzinach wieczornych,

    • wysoka konkurencja na rynku najmu.

    Co istotne, inwestycje w centrum nie zawsze przynoszą oczekiwaną stopę zwrotu. Ze względu na wysoką cenę wejścia, zysk z wynajmu bywa minimalny – zwłaszcza przy wynajmie długoterminowym i po odliczeniu kosztów remontów oraz bieżącego utrzymania.

    Perferie i przedmieścia: niedoceniany potencjał

    Współczesny inwestor powinien myśleć strategicznie. Dzielnice przyległe do centrum Katowic oraz sąsiedni Sosnowiec – miasto o rosnącym znaczeniu – oferują coraz więcej atrakcyjnych nieruchomości z rynku pierwotnego i wtórnego w znacznie korzystniejszych cenach.

    Korzyści inwestycyjne w takich lokalizacjach:

    • Niższy koszt zakupu – nawet o 30–40% taniej niż w centrum.

    • Szybszy zwrot z inwestycji – mniejsze nakłady = wyższa rentowność.

    • Rośnie popyt na wynajem – zwłaszcza wśród młodych, studentów, pracowników medycznych, IT i logistyki.

    • Rozwój infrastruktury – nowe drogi, komunikacja miejska, szkoły, przychodnie, centra handlowe.

    Sosnowiec – przykład rozsądnej inwestycji

    Dlaczego warto zwrócić uwagę na to miasto?

    • Bliskość Katowic – tylko 15–20 minut samochodem lub pociągiem.

    • Dużo terenów zielonych – parki, jeziora, trasy rowerowe.

    • Nowoczesne inwestycje – osiedla z monitoringiem, parkingami, placami zabaw.

    • Stabilny popyt na wynajem – od studentów Uniwersytetu Śląskiego po młode rodziny i pracowników lokalnych zakładów.

    Przykład z życia:

    W 2023 roku mieszkanie w nowym budynku w Sosnowcu o powierzchni 45 m² kosztowało ok. 310 000 zł. Czynsz najmu wynosił 2100–2300 zł/miesiąc. Przy kosztach utrzymania rzędu 300 zł/mies., czysta roczna rentowność wyniosła ok. 7%, co znacząco przewyższa średnią rentowność w Śródmieściu Katowic (4–5%).

    Wniosek: Centrum to nie gwarancja sukcesu

    Prestiżowa lokalizacja to nie zawsze najważniejsze kryterium zyskowności inwestycji. Zakup mieszkania na obrzeżach lub w rozwijających się dzielnicach – takich jak Sosnowiec – może okazać się rozsądniejszym i bardziej efektywnym wyborem. To szczególnie istotne dla inwestorów, którzy poszukują:

    • stabilnego dochodu w długim terminie,

    • wzrostu wartości nieruchomości w czasie,

    • minimalizacji ryzyka oraz kosztów obsługi.

    Centrum to nie dogmat. Dzisiejszy rynek nieruchomości na Śląsku jasno pokazuje: prawdziwe okazje są tam, gdzie potrafisz dostrzec potencjał.