• Обов’язкові укриття в Польщі з 2026 року: як це вплине на ціни квартир

    Ринок нерухомості в Польщі входить у новий етап. Без різких злетів і без очікуваного багатьма падіння цін. Покупці дедалі частіше ставлять інше питання: що реально формуватиме ціни у 2026 року чому дешевше вже не буде.
    Одна з відповідей — нові регуляції, зокрема вимоги щодо укриттів та реформа просторового планування.

    Попит не зникає. Він просто став обережнішим

    Після періоду невизначеності попит повертається. Не масово, але системно.
    На ринок знову виходять клієнти середнього цінового сегмента — ті, хто купує житло для життя, часто з іпотекою. Зниження процентних ставок та відсутність нових державних програм «очікування» змусили багатьох перестати відкладати рішення.

    З нашої практики (агенції Rental in Silesia) в Сілезії, зокрема в Катовіце, видно чітко:
    квартири з адекватною ціною, хорошим районом і зрозумілими документами продаються, а не «висять» у пропозиціях.

    Пропозиція під тиском нових правил

    Те, що справді змінює ринок — це не попит, а обмеження з боку пропозиції.

    1. Реформа планування
      Гміни мають підготувати загальні плани забудови. На практиці — більшість не встигає.
      Це означає:
    • складніше отримати дозволи на будівництво,
    • більше затримок у старті нових інвестицій,
    • менше нових квартир у середньостроковій перспективі.

    Менша пропозиція + стабільний попит = тиск на ціни. 

    Укриття (schrony): безпека, яка коштує

    Нові вимоги щодо укриттів у житлових будинках — ще один фактор, який девелопери вже враховують у калькуляціях.

    Що це означає на практиці:

    • додаткові витрати на проєктування,
    • вищі витрати на будівництво,
    • більше вимог до технічних рішень.

    У результаті ціна квадратного метра може зрости на кількасот злотих.
    Не тому, що хтось хоче заробити більше, а тому що вартість створення житла реально зростає.

    Сілезія: не Варшава, але й не «дешевий регіон»

    Катовіце та агломерація Сілезії мають свою специфіку. Тут:

    • більше пропозицій, ніж у Варшаві,
    • але водночас чіткий попит у добрих районах,
    • і все менше якісних, недооцінених об’єктів.

    Надлишок квартир є лише формально.
    Хороші об’єкти не дешевшають, вони просто швидше знаходять покупця.

    Чи варто чекати падіння цін?

    Коротко і чесно — ні.

    Можлива:

    • стабілізація,
    • точкові акції,
    • індивідуальні знижки наприкінці року.

    Але сценарій «усі квартири стануть дешевшими» — це міф, який уже не має під собою підстав.

    Що робити покупцю вже зараз?

    • аналізувати не оголошення, а реальну ціну
    • враховувати район, будинок і перспективи, а не лише метраж
    • працювати з тими, хто знає локальний ринок, а не з порталами

    У Rental in Silesia ми дивимося на нерухомість стратегічно:
    не лише «скільки коштує сьогодні», а чи буде ця квартира ліквідною завтра.

    Висновок

    Нові правила — це не тимчасовий шум, а довгострокова зміна ринку.
    Укриття, планування, витрати на будівництво — все це вже закладається в ціну.

    Ринок не падає. Він дорослішає.
    І виграють ті, хто приймає рішення на фактах, а не на очікуваннях.

    Статтю підготувала Людмила Вовк-Оверко, експерт агенції «Rental in Silesia»

    Експертка з нерухомості, спеціалізується на ринку Сілезії та інвестиційних об'єктах у Польщі