• Центр — не гарантія прибутку: Людмила Борисенко про вигідну нерухомість у Катовіце та Сосновці

    Чому центр Катовіце — не єдиний варіант: вигідна нерухомість і за межами центру

    Катовіце — серце Сілезії, місто, яке швидко трансформується з індустріального регіону в сучасний діловий, культурний і освітній центр Польщі. Проте серед інвесторів досі поширений стереотип: якщо купувати нерухомість, то лише в центрі. Насправді ринок показує іншу картину — вигідно вкладатися можна і в районах, і навіть у сусідніх містах, таких як Сосновець. Часто саме там інвестиції виявляються більш прибутковими та стабільними.

    Центр Катовіце (Śródmieście): престиж — так, прибуток — не завжди

    Безперечно, центр міста має свої переваги: зручна транспортна доступність, близькість до офісів, ресторанів, вищих навчальних закладів, культурних подій. Але водночас — і цілий ряд недоліків:

    • Високі ціни на квадратний метр;

    • Старий житловий фонд (так звані "кам’яниці"), багато з яких потребують капітального ремонту;

    • Не всі будівлі доглянуті, часто з юридично складним статусом;

    • Обмежений вибір новобудов;

    • Проблеми з паркуванням;

    • Часто шумно, особливо у вечірній час;

    • Велика конкуренція серед орендодавців.

    І найважливіше — не завжди інвестиції в центрі дають очікувану окупність. Через високу стартову вартість прибуток може виявитися мінімальним, особливо якщо житло здається довгостроково або з урахуванням витрат на ремонт і обслуговування.

    Периферія та передмістя: недооцінений потенціал

    Сучасний інвестор має думати стратегічно. Райони Катовіце, що прилягають  або ж сам Сосновец— місто-сусід з динамічним розвитком — пропонують усе більше новобудов і вторинного житла за привабливою ціною.

    Переваги таких локацій:

    1. Нижча вартість придбання — доступніше навіть на 30–40% у порівнянні з центром.

    2. Швидша окупність — менші вкладення = вища рентабельність.

    3. Попит на оренду зростає — особливо серед молоді, студентів, медичних працівників, а також працівників ІТ та логістики.

    4. Розвиток інфраструктури — нові дороги, громадський транспорт, школи, лікарні та торгові центри.

    Сосновец — приклад розумної інвестиції

    Чому варто звернути увагу на це місто?

    • Близькість до Катовіце — лише 15–20 хвилин на авто або потязі.

    • Багато зелених зон — парки, озера, велосипедні маршрути.

    • Новобудови з гарною інфраструктурою — сучасні житлові комплекси з охороною, паркінгом, дитячими майданчиками.

    • Стабільний попит на оренду — від студентів Сілезького університету до молодих сімей і працівників великих підприємств.

    Реальний приклад:

    У 2023 році квартира в новобудові в Сосновці площею 45 м² коштувала близько 310 000 злотих. Орендна плата за неї — 2 100–2 300 злотих/міс. При витратах на утримання близько 300 злотих/міс, чиста прибутковість становить ~7% річних, що значно перевищує середню рентабельність у центрі Катовіце (4–5%).

    Висновок: Центр — не гарантія успішної інвестиції

    Престижність адреси — це далеко не завжди головний критерій прибутковості. Інвестування у житло в передмісті чи в районах з потенціалом розвитку, таких як Сосновец, може виявитися розумнішим та ефективнішим вибором. Це особливо актуально для інвесторів, які шукають:

    • стабільний довгостроковий дохід;

    • зростання вартості активу з часом;

    • мінімізацію ризиків і затрат на обслуговування.

    Центр — це не догма. Сьогоднішній ринок нерухомості в Сілезії наочно показує: справжні можливості — там, де вмієш бачити перспективу.

    Статтю підготувала Людмила Борисенко
    Експертка з нерухомості, спеціалізується на ринку Сілезії та інвестиційних об'єктах у Польщі