Ціни на квартири в Катовіце, Сосновці та Хожуві: осінь 2026. Де оренда заробляє найбільше
Купити квартиру під оренду — найпопулярніша інвестиція серед наших клієнтів. Але питання «скільки коштує квартира» тут лише половина відповіді. Важливіше інше: скільки вона приноситиме і як зміниться її вартість. Ми взяли актуальні дані про ціни пропозицій на жовтень 2026 і порахували реальну дохідність у трьох містах.
Ціни за рік: хто росте, хто стоїть
| Місто | Медіана, zł/m² | Типовий діапазон | Зміна до 2025 | Тренд |
|---|---|---|---|---|
| Катовіце | 8 951 | 7 614 – 11 125 | +3,0% | стабільний, +0,2%/міс. |
| Хожув | 6 900 | 5 838 – 8 071 | +0,7% | зростаючий, +0,9%/міс. |
| Сосновець | 6 552 | 5 676 – 7 653 | +4,3% | стабільний, +0,3%/міс. |
Джерело: Sads.pl, ціни пропозицій продажу квартир, 2026 рік (Катовіце: 2 464 оголошення, Сосновець: 1 338, Хожув: 603).
Що тут цікаво:
- Сосновець показав найбільший річний приріст, хоча залишається найдешевшим. Різниця з Катовіце становить майже 2 400 zł за метр, а ці міста фактично зрослися.
- У Хожуві найсильніша динаміка всередині року. Медіана піднялася приблизно з 6 770 zł у першому кварталі до 7 140 zł у третьому, тобто +5,5%. Ринок невеликий, але розганяється.
- Катовіце вийшло на плато. У другому кварталі медіана підскочила, у третьому повернулася назад. Дорогі райони дешевшають, дешеві дорожчають.
Скільки приносить оренда: порахуймо на прикладі
Візьмемо типову інвестиційну квартиру площею 45 m² (дві невеликі кімнати). Це найбільш затребуваний формат: його беруть пари, студенти, молоді фахівці.
Середні ставки оренди за даними квітня 2026: у Катовіце в середньому 2 388 zł на місяць, у Сосновці квартири 40–59 m² здаються в середньому за 1 972 zł, у Хожуві за 1 946 zł. Для двокімнатної квартири в Катовіце ми взяли 2 400 zł.
| Катовіце | Сосновець | Хожув | |
|---|---|---|---|
| Ціна квартири 45 m² (медіана) | ~403 000 zł | ~295 000 zł | ~310 500 zł |
| Оренда на місяць | 2 400 zł | 1 972 zł | 1 946 zł |
| Дохід за рік | 28 800 zł | 23 664 zł | 23 352 zł |
| Брутто-дохідність | 7,1% | 8,0% | 7,5% |
| Чиста дохідність* | ~5,6% | ~6,2% | ~5,8% |
*Мінус один місяць простою на рік, ryczałt 8,5% від отриманої оренди та ~1 500 zł на рік на дрібний ремонт і страхування. Czynsz administracyjny і медіа зазвичай оплачує орендар окремо.
Висновок, який часто дивує: дешевший Сосновець заробляє більше на кожну вкладену злоту, ніж престижні Катовіце. Оренда в Сосновці лише на ~18% нижча, а квартира дешевша на ~27%.
Але дохідність — це ще не все. Повна віддача складається з двох частин: оренди та зростання вартості. Сосновець з +4,3% за рік поки що виграє і тут.
Де шукати потенціал: райони
Катовіце: заробляти варто не в центрі
Найдорожчі райони зараз охолоджуються. Paderewskiego-Muchowiec (11 793 zł/m²), Koszutka, Dąb і Wełnowiec мають спадний тренд. Купувати там зараз означає платити максимум за мінімальний приріст.
Натомість зростають райони з нижчим входом:
| Район | Медіана, zł/m² | Тренд | Чому цікавий для оренди |
|---|---|---|---|
| Ligota-Panewniki | 8 612 | ↗ | Медичний університет і лікарні: стабільний попит від студентів і медиків |
| Tysiąclecia | 9 437 | ↗ | Великий житловий фонд, трамваї до центру, Park Śląski поруч |
| Załęska Hałda-Brynów | 8 713 | ↗ | Близько до центру, нижча ціна, ніж у сусідніх районах |
| Zawodzie | 8 116 | ↗ | Межує зі Śródmieściem і Strefą Kultury, ціна ще не наздогнала |
| Szopienice-Burowiec | 6 939 | ↗ | Найнижчий вхід з тих, де ринок росте |
| Załęże | 6 692 | ↗ | Дешевий старий фонд біля центру, але квартиру варто вибирати дуже уважно |
Про Załęże і Szopienice варто сказати чесно: тут багато старих кам'яниць з різним станом, опаленням і юридичною історією. Ціна низька, але й ризик вибрати проблемну квартиру вищий. Без перевірки księgi wieczystej, стану будинку та wspólnoty там краще не купувати.
Сосновець: ставка на райони, що ростуть
| Район | Медіана, zł/m² | Тренд |
|---|---|---|
| Kukułek-Sielec-Andersa | 7 179 | ↗ |
| Śródmieście | 6 713 | ↗ |
| Zagórze Północ | 6 705 | ↗ |
| Zagórze Południe | 6 664 | ↗ |
| Środula | 6 588 | ↗ |
| Pogoń | 6 694 | ↘ |
| Stary Sosnowiec | 6 983 | ↘ |
Śródmieście Сосновця — найліквідніший вибір. Тут найбільше пропозицій (214), ринок росте, і поруч залізниця з поїздками до Катовіце за кільканадцять хвилин. Zagórze — класичний вибір для довгострокової сімейної оренди.
Хожув: тихий гравець
| Район | Медіана, zł/m² |
|---|---|
| Chorzów Stary | 7 618 |
| Centrum | 7 107 |
| Chorzów II | 6 646 |
| Chorzów Batory | 6 427 |
Хожув цікавий тим, що межує з Катовіце і має відмінний трамвайний зв'язок. При цьому квартира тут коштує приблизно на 2 000 zł за метр дешевше. Chorzów Batory — найнижчий вхід, Centrum — найлегше здати.
Три типи інвестора і що їм підходить
Максимальна оренда. Сосновець (Śródmieście, Zagórze) або Chorzów Batory. Нижчий вхід, вища дохідність, стабільні орендарі.
Оренда плюс зростання вартості. Katowice Ligota, Tysiąclecia, Zawodzie. Дохідність нижча, ніж у Сосновці, але ліквідність вища і ринок у цих районах росте.
Найнижчий бюджет. Szopienice, Załęże, Bobrek-Niwka у Сосновці (5 926 zł/m²). Тут можна знайти квартиру за 250–280 тисяч злотих, але тільки з ретельною перевіркою.
Що часто забувають порахувати
- Витрати на купівлю: на вторинному ринку PCC 2% плюс нотаріус і провізія. Разом це кілька відсотків від ціни, які окупаються лише через рік-півтора оренди.
- Ремонт перед здачею: квартира «до освіження» може коштувати 20–40 тисяч злотих ще до першого орендаря.
- Ціна пропозиції ≠ ціна угоди: реальні ціни продажу зазвичай нижчі за оголошення. Це хороша новина для покупця: є простір для переговорів.
- Податок: ryczałt від оренди сплачується від отриманої оренди, без вирахування витрат.
Коротко
- Сосновець: найвища дохідність і найбільший річний приріст ціни.
- Хожув: розганяється всередині року, вхід набагато нижчий, ніж у Катовіце.
- Катовіце: преміальні райони охолоджуються, потенціал у Ligota, Tysiąclecia, Zawodzie.
- Чиста дохідність у всіх трьох містах на рівні 5,5–6,5% на рік. Це помітно вище, ніж у Варшаві чи Кракові, при значно нижчому вході.
Хочете знайти квартиру під оренду з реальним розрахунком дохідності, а не «на око»? Rental in Silesia допомагає вибрати, перевірити і купити квартиру, а потім здати її і керувати орендою.
Джерела: Sads.pl (ціни пропозицій, жовтень 2026); Ongeo (ставки оренди, квітень 2026). Розрахунки дохідності орієнтовні та не є фінансовою порадою.