Зміст

• Що таке прилюдні торги на нерухомість у Польщі

• Хто організовує аукціони: гміна, банк, суд

• Чи можуть іноземці брати участь у торгах

• Дозвіл на придбання нерухомості — коли він потрібен

• Де шукати оголошення про торги

• Як виглядає процедура участі крок за кроком

• Завдаток (вадіум): що це і як повернути

• Які квартири продаються на аукціонах

• Типові ризики і як їх уникнути

• Чи варто купувати на торгах: думка фахівця

1. Що таке торги на нерухомість у Польщі

Якщо ви шукаєте квартиру в Польщі і хочете зекономити — прилюдні торги можуть стати варіантом, який ви ще не розглядали.

Прилюдні торги (польськ. przetarg) — це офіційна процедура продажу нерухомості, під час якої покупець визначається через конкурентне змагання. Організатор заздалегідь оголошує стартову ціну, умови участі та дату проведення. Переможцем стає той, хто запропонував найвищу суму і виконав усі формальні вимоги.

На відміну від звичайної угоди купівлі-продажу, тут немає місця для приватних переговорів. Усе публічно, задокументовано і підкоряється чітким правилам. Саме тому такий формат часто дає реальну можливість купити квартиру нижче ринкової ціни — якщо ви добре підготовлені.

2. Хто організовує аукціони: гміна, банк, суд

В Польщі торги на нерухомість проводяться кількома типами організацій:

Гміни та міські ради

Органи місцевого самоврядування зобов'язані продавати комунальне майно через публічні тендери — це вимога польського законодавства про управління державним майном. Такі аукціони бувають у Катовіце, Кракові, Варшаві, Вроцлаві та інших містах.

Кредитори (банки, KNF)

Якщо позичальник не розрахувався з кредитом, банк може продати заставне майно. Процедура регулюється Кодексом цивільного виконавчого провадження (Kodeks postępowania cywilnego).

Суди та судові виконавці (кomornik)

Судові аукціони — найпоширеніший тип торгів у Польщі. Коmornik проводить так звані ліцитації нерухомості (licytacja komornicza) у рамках виконавчого провадження. Стартова ціна тут становить зазвичай 3/4 ринкової вартості при першому торгу і 2/3 при повторному.

Житлові кооперативи (spółdzielnie mieszkaniowe)

Кооперативи можуть виставляти на торги квартири, що повернулися до їхнього фонду, або одиниці в нових проєктах.

3. Чи можуть іноземці брати участь у торгах

Коротка відповідь: так, можуть — але з певними застереженнями.

Громадяни ЄС та ЕЕА (Норвегія, Ісландія, Ліхтенштейн) мають рівні права з поляками при купівлі нерухомості. Жодних додаткових дозволів не потрібно.

Громадяни країн поза ЄС, включно з Україною, в більшості випадків також можуть купувати квартири без спеціального дозволу — якщо мова не йде про земельні ділянки або будинки з ділянкою. Для квартир у багатоповерхівках (lokal mieszkalny) дозвіл зазвичай не вимагається.

Однак є нюанси, про які варто знати.

4. Дозвіл на придбання нерухомості — коли він потрібен

Відповідно до Закону про придбання нерухомості іноземцями (Ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców), іноземці поза ЄС потребують дозволу Міністра внутрішніх справ (MSWiA) у таких випадках:

• купівля земельної ділянки
• купівля будинку разом з ділянкою (dom jednorodzinny)
• купівля квартири понад певний ліміт площі за деяких обставин

Для квартири в блочному чи цегляному будинку (lokal mieszkalny w budynku wielorodzinnym) — дозвіл не потрібен, незалежно від громадянства.

Практика: більшість аукціонів на квартири у великих містах Польщі стосуються саме таких об'єктів, тому для українців чи громадян інших країн перешкод здебільшого немає.

Якщо ви не впевнені щодо конкретного об'єкта — зверніться до агента або юриста перед внесенням завдатку.

5. Де шукати оголошення про торги

Це одне з головних практичних питань — адже оголошення розпорошені по різних платформах.

Офіційні джерела:

• Сайти гмін і міських рад (Biuletyn Informacji Publicznej — BIP) — шукайте розділ "Nieruchomości" або "Przetargi"
• Portale Komornicze — база судових ліцитацій: komornik.pl та licytacje.komornik.pl
• Serwis Rzeczypospolitej Polskiej — obwieszczenia sądowe

Агрегатори:

• Listaprzetargow.pl — збирає оголошення з усіх регіонів, дозволяє фільтрувати за містом, ціною, площею
• E-licytacje.komornik.pl — онлайн-аукціони судових виконавців (проводяться через інтернет)

Порада для українців: Більшість оголошень виходять лише польською мовою. Якщо вам важко орієнтуватись — фахівці Rental in Silesia допоможуть знайти відповідний лот і перевірити документи.

6. Як виглядає процедура участі крок за кроком

Крок 1. Знайти лот

Обираєте квартиру на одному з порталів. Уважно читаєте оголошення: стартова ціна, розмір завдатку, дата, місце проведення.

Крок 2. Ознайомитись з документами

Для судових аукціонів обов'язково читайте operat szacunkowy (звіт оцінювача) та виписку з реєстру нерухомості (księga wieczysta). Перевіряйте борги, обтяження, статус правовласника.

Крок 3. Внести завдаток

До участі обов'язково потрібно сплатити вадіум (wadium) — зазвичай 10% від стартової ціни. Перераховується на рахунок суду або організатора у встановлений термін. Без цього до торгів не допустять.

Крок 4. З'явитись на торги

Для традиційних торгів — особиста присутність або участь через представника з нотаріально завіреним дорученням. Для онлайн-ліцитацій — реєстрація через e-licytacje.komornik.pl.

Увага: Іноземцю без знання польської мови рекомендується взяти з собою перекладача або уповноваженого агента.

Крок 5. Торг

Учасники поступово підвищують ціну. У словесних торгах (licytacja ustna) перемагає той, хто запропонував найбільшу суму і вистояв три виклики без нових пропозицій.

Крок 6. Підписання протоколу і суд

Після перемоги суд видає постанову про набуття права власності (postanowienie o przysądzeniu własności). Це відбувається не одразу — звичайно через кілька тижнів після торгів.

Крок 7. Оплата і реєстрація

Ви сплачуєте залишок ціни у встановлений термін. Потім новий запис вноситься до Księga Wieczysta — реєстру нерухомості.

7. Завдаток (вадіум): що це і як повернути

Вадіум — це грошова застава, яку вносять усі учасники торгів. Її мета — підтвердити серйозність намірів.

• Якщо не виграли — вадіум повертається після торгів (зазвичай протягом 3–7 робочих днів)
• Якщо виграли — вадіум зараховується в рахунок ціни
• Якщо виграли, але відмовились від укладення договору — вадіум не повертається

Розмір вадіуму зазначається в оголошенні. Як правило, це 10% від стартової ціни.

8. Які квартири продаються на аукціонах

На торги потрапляють переважно:

Квартири з комунального фонду — гміни продають їх, виконуючи вимоги щодо прозорості управління майном. Частина таких об'єктів потребує ремонту, що відображається в нижчій стартовій ціні.

Квартири з іпотечної застави — банки реалізують майно недобросовісних позичальників. Часто це відносно свіжі квартири в гарному стані.

Квартири в рамках виконавчого провадження — найчисленніша категорія. Ціна може бути суттєво нижче ринкової, особливо при повторних торгах (стартова ціна — 2/3 оцінки).

Важлива деталь: Деякі квартири продаються разом із мешканцями, тобто з чинними орендарями або навіть власниками, яких ще не виселили. Це суттєво ускладнює ситуацію. Завжди перевіряйте статус фактичного заселення перед торгами.

9. Типові ризики і як їх уникнути

Торги — це не лотерея, але й не безпечна угода «під ключ». Ось що потрібно враховувати:

Борги та обтяження

Деякі квартири мають несплачені комунальні борги або іпотечні записи. При судовому аукціоні іпотека зазвичай анулюється після передачі прав, але борги за комуналку можуть залишатись — уточнюйте заздалегідь.

Стан квартири

До аукціону ви не завжди маєте право оглянути квартиру зсередини. Оцінюйте ризики реалістично.

Терміни оплати

Після перемоги на торгах у вас є обмежений термін для внесення решти суми. Якщо не вклались — втрачаєте вадіум і право на квартиру.

Мовний бар'єр

Усі документи — польською. Помилки у розумінні умов можуть коштувати дорого. Рекомендуємо залучати фахівця, який перевірить документи перед участю.

10. Чи варто купувати на торгах: думка фахівця

Торги на квартири — це реальна можливість зекономити, особливо для тих, хто готовий до ремонту або купує як інвестицію під оренду. Перевага — публічна і прозора процедура, жодних «тіньових» схем.

Водночас це не варіант для тих, хто поспішає або не готовий розбиратись у польській документації.

Що допомагає: досвідчений агент, юрист, чітке фінансове планування і терпіння.

Команда Rental in Silesia допомагає клієнтам знаходити об'єкти на аукціонах, перевіряти документи і супроводжувати угоди. Якщо вас цікавить купівля нерухомості в Сілезії — зв'яжіться з нами.

Часті запитання (FAQ)

Чи може українець купити квартиру на аукціоні в Польщі?
Так. Для квартири в багатоквартирному будинку (lokal mieszkalny) дозвіл Міністерства внутрішніх справ не потрібен — ні громадянам ЄС, ні громадянам України.

Як беруть участь онлайн?
Через портал e-licytacje.komornik.pl. Потрібна реєстрація з підтвердженням особи. Вадіум перераховується безготівково.

Скільки часу займає угода після перемоги на торгах?
Зазвичай від 1 до 3 місяців — до отримання постанови суду і внесення запису в реєстр нерухомості.

Чи потрібен нотаріус?
При судовому аукціоні нотаріус не потрібен — постанова суду замінює нотаріальний акт. При торгах гміни — зазвичай потрібен нотаріальний договір.

Що якщо я не знаю польської?
Ви маєте право брати участь через уповноваженого представника з нотаріально завіреним дорученням (pełnomocnictwo notarialne).

Стаття підготована командою Rental in Silesia — ліцензованого агентства нерухомості у Катовіце (ліцензія PFRN №30488). Ми надаємо послуги двома мовами: українською та польською.
Контакт: rentalinsilesia.pl | in@rentalsilesia.com